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楼市大消息!改善优质房企资产负债表,推进21项工作!1000亿干这事,完善"三线四档"规则

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  • 2023-01-14 11:00:22
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  来源:券商中国

楼市大消息!改善优质房企资产负债表,推进21项工作!1000亿干这事,完善

  继1月10日人民银行、银保监会联合开会提出实施改善优质房企资产负债表计划后,1月13日,新华社又报道出四项行动方案的更多内容。

  据新华社报道,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,拟从四方面重点推进21项工作任务,包括优化政策激活合理需求,加大保交楼力度,设立全国性金融资产管理公司(简称AMC)专项再贷款,设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,推动存量融资合理展期,调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施,将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。

  业内人士认为,行动方案将加速地产金融支持政策落地,叠加需求端政策持续加码,或将加速地产销售企稳回升,抑制信用风险向头部房企扩散。

  值得注意的是,同日,央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示,央行最近在研究推出另外几项结构性工具,主要重点支持房地产市场平稳运行,包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等,届时出台后会另外再作一些详细披露和发布。

  四方面21项工作任务

  1月10日,央行、银保监会联合开会提出,要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

  1月13日,新华社报道称,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面,重点推进21项工作任务,并将于近期推动尽快落地。

  据报道,在“资产激活”行动中,通过优化政策激活合理需求,加大保交楼力度,稳定房地产销售,压实企业瘦身自救责任,支持优质房企通过并购提升资产质量,着力改善经营性现金流。

  工作任务中还包括设立全国性AMC专项再贷款,支持其市场化参与行业重组并购,加快风险出清。在推动住房租赁市场建设方面,金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件,并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,扩大租赁住房供给。

  在“负债接续”行动中,下一步,金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商,推动存量融资合理展期;加大信贷、债券等新增融资支持力度;研究银行向优质房企集团提供贷款,合理满足集团层面流动资金需求;支持境外债务依法偿付,提供外汇管理等政策支持。

  在“权益补充”行动中,一方面,支持股权融资,调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施;另一方面,发展公司制房地产投资信托基金,培育专业化、机构化住房租赁主体,加快住房租赁市场建设。

  在“预期提升”行动中,将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则,在保持规则整体框架不变的基础上,完善部分参数设置。

  报道还称,行动方案只设定了优质房企条件,没有具体名单,金融机构可自主把握。

  助力地产销售企稳回升

  对于改善优质房企资产负债表计划行动方案的内容,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,四方面行动是综合推动房地产化解风险、保交楼、稳预期等多项目标同步实现的具体渠道,也指明了金融机构参与纾困,并确保资金投放安全的几个路径,也是将房地产行业稳定和金融稳定、经济稳增长、民生保障能协调起来的一揽子部署。

  李宇嘉指出,方案从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。房企端,既包括优质房企资产负债表改善,也包括出险房企风险处置;金融端,既包括优质房企信用修复,多渠道融资正常化,也包括出险房企收并购,并让部分项目风险释放“慢撒气”;需求端,加大金融政策扶持,稳定市场销售,推进保交楼资金硬缺口攻坚,激活企业造血功能,恢复市场信心。

  值得注意的是,方案提到,有关部门将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则。

  注:“三线四档”规则即所谓的“三条红线”政策。2020年8月20日,央行与住建部在同有关部门进行沟通和讨论的基础上,发布了重点房企监管和融资管理规则,对房企的债务管理将以“三条红线”为标准,其一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;其二,净负债率大于100%;其三,现金短债比小于1倍。依据“三条红线”融资新规将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,其中,未“越线”的绿档企业,有息负债年增速上限为15%,黄档和橙档年增速上限为10%和5%,红档房企不能新增有息债务。新规于2021年试行。

  李宇嘉认为,这是贯彻国家提出的向新模式平稳过渡,而不是疾风暴雨式地过渡,导致合成谬误、风险爆发。其中,地产贷款占比不达标、需要压降的银行,短期内先不考核压降;而“三条红线”继续严格执行,会导致债务风险爆发,引发风险蔓延。此次过渡期延长,整体框架不变,等楼市稳定下来,相关长效机制举措继续实施和考核。

  海通国际研报认为,“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限,上限随开发商的杠杆比率而变化。放松该政策有助于改善开发商的运营前景,取消贷款规模增长上限,将使国企开发商(目前大多数开发商仅可每年增加15%的贷款额)在土地收购和并购方面更加积极主动。同时,民企开发商将迎来更大的再融资灵活性。

  华泰证券房地产行业首席分析师陈慎认为,行动方案将加速地产金融支持政策落地,叠加需求端政策持续加码,或将加速地产销售企稳回升,抑制信用风险向头部房企扩散。

  中信证券房地产行业分析师陈聪认为,四项行动中,资产激活是关键,改善当前的房地产销售仍是政策发力点,预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力,推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。

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